Wealth Land thêm giá trị cho khách hàng & đối tác

Bất chấp những ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 đối với toàn bộ nền kinh tế nói chung, thị trường bất động sản công nghiệp vẫn đang trên đà phát triển. Giá thuê đất của khu công nghiệp được ghi nhận là có xu hướng tăng và trở thành điểm sáng trong bối cảnh thị trường hiện nay. Với nguồn cung hạn chế ở các phân khúc khác như nhà ở thương mại, văn phòng, bán lẻ. Một trong những lý do cho điều này chính là việc các công ty đang tìm kiếm nguồn tài trợ để giúp họ tồn tại. Hình thức kinh doanh mới đó là bán-tái thuê bất động sản. Hãy cùng Wealth Land tìm hiểu nhé!

Giao dịch bán-tái thuê bất động sản là gì?

• Bán – tái thuê là một dạng công cụ tài chính đặc biệt. Trong đó một bên sở hữu tài sản sẽ bán tài sản đó cho bên thứ hai. Sau đó, người bán thuê lại tài sản từ nhà đầu tư và trở thành người thuê.
• Nhà đầu tư sẽ trở thành người cho thuê (chủ sở hữu). Lợi ích cho người bán trong giao dịch này là họ có thể huy động vốn. Mà không phải di chuyển địa điểm sản xuất hoặc làm gián đoạn hoạt động kinh doanh. Hơn nữa, họ đang bán tài sản theo tỷ giá thị trường hiện tại. Có nhiều khả năng là sẽ cao hơn chi phí mua ban đầu.

Những hình thức cơ bản của giao dịch

• Có hai loại giao dịch bán và tái thuê trong ngành: thuê hoạt động và thuê vốn. Hợp đồng bán – tái thuê thường được cấu trúc như một hợp đồng thuê hoạt động. Nhưng sẽ được coi là một hợp đồng thuê vốn trong một số trường hợp. Thông thường, bán – tái thuê là thuê vốn nếu hợp đồng thuê có điều khoản mua lại hoặc thỏa thuận mua lại. Nó có giá chiết khấu hoặc giá trị thuê vượt quá 90% giá trị tài sản.
• Bỏ qua các rủi ro chi phí cho thuê, chủ đầu tư vẫn đạt được những lợi ích rõ rang. Nhờ sử dụng một số biện pháp phòng vệ khỏi lạm phát chi phí hoạt động. Nhìn chung, các phương pháp quản lý chi phí hoạt động được xác định theo bốn loại hợp đồng thuê riêng biệt như sau:

• Hợp đồng thuê theo phần trăm:

Chi phí sẽ phụ thuộc vào lợi nhuận gộp hoặc ròng của bên thuê. Hợp đồng thuê theo phần trăm yêu cầu một khoản tiền thuê tối thiểu để trang trải cho người cho thuê trong trường hợp người thuê dừng hoạt động kinh doanh.

• Hợp đồng thuê gộp:

Người thuê trả tiền thuê và người cho thuê sẽ trang trải mọi chi phí sinh hoạt. Người thuê có thể phải trả tiền cho những sửa chữa đặc biệt theo hợp đồng.

• Hợp đồng thuê ròng:

Người thuê chịu trách nhiệm thanh toán tiền thuê và chi phí vận hành, tùy thuộc vào hợp đồng là hợp đồng thuê ròng đơn, thuê ròng kép hay thuê ròng ba lần.

• Hợp đồng cho thuê lại:

Bao gồm cả giá thuê tổng và ròng, trong đó người thuê và chủ sở hữu chia sẻ chi phí vận hành của bất động sản.

Những loại tài sản được sử dụng trong giao dịch bán-tái thuê bất động sản

• Các doanh nghiệp sử dụng hình thức bán – tái thuê thường có tài sản cố định có giá trị cao. Chẳng hạn như bất động sản hoặc các thiết bị đắt tiền. Đó là lý do tại sao các công ty bất động sản chọn hình thức bán – tái thuê để tăng vốn.
• Tài sản là tài sản cố định cuối cùng có giá thành cao. Tuy nhiên, các doanh nghiệp trong nhiều lĩnh vực khác nhau: xây dựng, hậu cần, kỹ thuật và nông nghiệp, cũng dựa vào hình thức bán – tái thuê. Các xe tải lớn sử dụng thiết bị hạng nặng. Các đầu máy đã đăng ký khác cũng được sử dụng khá rộng rãi.

Cách thức hoạt động

• Sau khi mua một tài sản, nhà đầu tư cam kết sẽ thực hiện hợp đồng thuê với người bán với chi phí đã thỏa thuận. Thời hạn cho thuê thông thường là từ 5 đến 10 năm. Nhằm đảm bảo có đủ thời gian để nhà đầu tư đạt được lợi nhuận đầu tư của mình.
• Tại Việt Nam, lợi suất đầu tư cho các giao dịch này có thể dao động trong khoảng 8-11%. Giao dịch bán – tái thuê thực chất là hai giao dịch trong một. Giao dịch đầu tiên là bán hoặc mua tài sản. Sau khi cả hai bên ký Hợp đồng Mua bán (SPA) để kết thúc giao dịch mua. Tiếp đến thì họ cũng phải ký Hợp đồng Cho thuê. SPA và Hợp đồng Cho thuê có mối liên hệ chặt chẽ với nhau, vì giá bán được nêu trong SPA phải cho phép nhà đầu tư đạt được lợi nhuận hấp dẫn so với giá thuê hàng tháng được nêu trong Hợp đồng cho thuê.

Để giao dịch bán-tái thuê diên ra thành công thì cần

• Do thời gian dài và số lượng lớn các thỏa thuận cần được thương lượng và ký kết. Cần nên liên hệ làm việc với một đơn vị tư vấn bất động sản chuyên nghiệp để hỗ trợ. Tốt nhất là một đơn vị có kinh nghiệm thực hiện thành công các giao dịch bán – tái thuê.
•  Đơn vị tư vấn đó có thể giúp xác định xem giá bán có phù hợp với thị trường hay không. Người đại diện cũng sẽ đóng một vai trò quan trọng trong việc soạn thảo hợp đồng cho thuê mới. Cần đảm bảo tất cả các điều khoản và mức tăng giá thuê hàng năm là hợp lý, phù hợp.

Những đơn vị thực hiện giao dịch bán-tái thuê bất động sản

• Các công ty đang tìm kiếm cơ hội tái cấp vốn phù hợp để giải phóng vốn và cải thiện dòng tiền. Mà việc đó không làm gián đoạn hoạt động. Nên xem xét hình thức bán – tái thuê là một lựa chọn khả thi.
• Người thuê nên liên hệ với một đơn vị tư vấn là một công ty bất động sản chuyên nghiệp. Nó giúp họ tính toán giá trị của đất và (các) tài sản xây dựng trên đất. Từ đó đề xuất phí thuê hàng tháng hợp lý để đảm bảo ROI thỏa đáng cho chủ sở hữu. Hỗ trợ cả hai bên xây dựng các điều khoản thuê có lợi phù hợp.

Thị trường bán-tái thuê bất động sản tại Việt Nam

• Mặc dù ngày càng phổ biến nhưng hình thức bán – tái thuê vẫn chưa được sử dụng rộng rãi ở Việt Nam. Nhiều nhà sản xuất và công ty hậu cần không nhận thức được tiềm năng tài chính của phương pháp này.
• Thương vụ bán – tái thuê nổi tiếng đầu tiên trên thị trường công nghiệp Việt Nam là nhà kho của DKSH tại Bình Dương. Năm 2018, Mapletree Logistics Trust từ Singapore đã đầu tư 43 triệu đô la Mỹ vào kho hàng 66.800 GFA của Unilever tại Bình Dương. Bất động sản được cho Unilever thuê lại với thời hạn 10 năm. Nó mang lại lợi nhuận ròng ban đầu là 8,3% cho Mapletree. Các nhà đầu tư đang tích cực tìm kiếm các bất động sản công nghiệp để bán – tái thuê.

Nhu cầu về đất đai, nhà xưởng, kho bãi tăng cao

• Nó khiến giá thuê tại các khu công nghiệp gần các thành phố lớn cũng leo thang. Việt Nam có 336 khu công nghiệp với diện tích khoảng 97.800 ha. Trong đó, 261 khu công nghiệp đang hoạt động, 75 khu còn lại đang được giải phóng mặt bằng và chuẩn bị xây dựng.
• Tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp đang hoạt động đạt 76%. Giá cả tăng vẫn là mối lo ngại đối với các lĩnh vực sản xuất có giá trị và tỷ suất lợi nhuận thấp. Tỷ giá hối đoái hiện tại vẫn có thể chấp nhận được đối với các nhà sản xuất đa quốc gia.

Wealth Land đem đến lợi ích cho khách hàng

• Tư vấn mua bán & cho thuê nhà ở, văn phòng, nhà xưởng, đất nền với giá tốt nhất thị trường.
• Xem nhà 24/7, hoàn toàn miễn phí
• Hỗ trợ pháp lý hợp đồng mua bán công chứng

Hãy liên hệ Wealth Land để được

• Cung cấp thêm thông tin báo cáo và phân tích thị trường bất động sản
• Chia sẽ danh mục sản phẩm bất động sản mua bán và cho thuê
• Chia sẽ kinh nghiệm tư vấn đầu tư bất động sản hiệu quả